집 계약시 이제 은행에서 "이것"대신해 줍니다

사회 초년생이 사회에 나와 제일 먼저 부딪히는 일!!

바로 집 계약이죠? 월세든 전세든 자가든 아무것도 모르는 백지상태에서

집 계약하기란 먼가 큰일처럼만 느껴지는데요 뿐만아니라 우리는 직장 등의

이유로 거주지를 옮기거나 집 계약이 만료되어 혹은 좀 더 나은 집으로 이사를

갈 때가 많이 있습니다 짧게는 1-2년에 한 번씩 집 계약을 하곤 하는데요

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요즘 이슈가 되고 있는 화곡동 빌라왕 같은 놈들에게 내 소중한 보증금을 날리는

어처구니없는 일이 없도록 꼭 다시 한번 살펴보도록 권장 드립니다

집 계약에 대해 여러분은 얼마나 알고 계시나요?? 요즘 뉴스를 보면 보증금을

모두 날렸다는 정말 안타까운 소식들을 많이 전해 듣는데

그래서 무얼 어떻게 해야 하는지 대해서는 잘 모르시는 분들이 많으십니다

누구든 이런 큰 피해를 입을 수 있는 당사자가 될 수도 있습니다

많은 분들이 전세 계약을 맺고 집 이사까지 잘 마친 다음에 꼭 하시는 것이

있습니다 바로 전입신고입니다

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{여기서 문제} 전입신고를 하면 생기는 "대항력" 은 언제부터 효럭이 발생할까요??

국민들 열에 아홉은 아직도 잘못 알고 있어서 피해를 막지 못했다고

하는데요

예를 들어 전세 계약을 맺고 전세 입주를 금요일에 했습니다

보통 이삿날은 이사하느라 정신이 없죠 그래서 금요일 이사를 마치고

주말을 지내고 월요일에 바로 전입신고를 했습니다

그런데 문제는 여기서 발생합니다

월요일에 세입자는 전입신고를 마쳤고 같은 날 집주인은

대출을 받으면서 근저당을 설정한 것입니다

여기서 많은 분들이 잘못 알고 있는 게 있습니다 바로

전입신고 시 생기는 "대항력" 과 "근저당"의 효력 발생 시점입니다

열에 아홉은 전입신고를 함과 동시에 대항력이 발생한다고 알고 있습니다

그렇기 때문에 전입신고를 하면 큰 문제가 없다고들 생각하시는데요

하지만 실제로 "대항력"은 전입신고 후 익일 0시부터 효력이 발생합니다

월요일에 전입신고했다고 해도 법적 효력은 그 담날부터인 거죠

그럼 근저당은?? 근저당은 설정하는 즉시 효력이 발생합니다

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예와 같이 전입신고를 하더라도 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면

세입자는 후 순위로 밀려나게 되는 것입니다 그래서 경매로 넘어가더라도

보증금을 되찾기가 어렵게 되는 것입니다

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다시 말씀드리지만

전입신고하셔도 그 담날부터 법적 보호를 받으실 수 있습니다

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세입자 입장에서는 근저당 설정 같은 계약의 중요한 내용을 안내받지 못해

억울할 수 있는데요

하지만 판례는 구체적인 계약 내용에 대해 피해자에게 성실 명확하게 설명한 사실이 없던 것으로 보인다고 판단되나 고의성이 있었다고 단정 짓기에는 어렵다는 사실에 불기소 처분 됐습니다

이런 피해는 당하더라도 실제로 보증금을 돌려받기란 상당히 어렵다는

일례입니다

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그래서 여전히 전세사기 피해가 급증함에 따라 정부는 전세사기

방지를 위해 1월 30일부터 시범사업을 추진합니다

예에서 알려드린 것처럼 임차인이 전입신고를 한 당일 임대인이

근저당설정을 함으로 서 임차인이 후 순위로 밀려나는 것을 방지하기 위해

새로운 사업을 시작한 건데요

기존에는 은행에서 임대인이 주택 담보대출을 받을 때 대출심사과정에서

은행에서는 임차인의 계약 내용을 확인할 수 없었습니다

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하지만 앞으로는 임대인이 집을 담보로 대출을 받을 경우 대출심사과정에서

담보 대상 주택의 확정일자, 정보인 보증금, 임대차 기간 등을 은행이 직접 확인해서 대출을 실행하게 됩니다

즉 기존에는 대출심사할 때 은행에서는 임대인과 임차인의 계약 내용을

알 수 없기에 그냥 임대인에 신용만 보고 대출을 해줫엇다면

이젠 은행 대출심사과정에서 임대차 내용까지 확인하고 임대인의

대출한도를 정하게 됩니다

 

ex) 7억 집 전세가 5억 임대인 3억 이상 대출 신청해도 2억까지만 대출 가능

이전까지는 임대인에 따라 풀 대출 가능했다고 하니 생각만 해도 끔찍하네요

하지만 아직 시범운영이라고합니다  전국 710개 우리은행 지점에서만 우선

한다고 하는데 이 좋은 제도를 왜 안 햇을까요?? 조만간 확대 사업하지

않을까 합니다

그전까지는 계약서 쓰실 때 특약사항으로

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"근저당은 잔금 일날 모두 말소하며 계약서상 내용은

전입신고 후 다음날까지 유지한다 이를 어길 시 계약은 무효화되며

임대인은 임차인에게 계약금을 배액 배상한다"

 

라고 명시해놓으세요!!

오늘 내용 기억하셨다가

많은 분들에게 알려주셔서 큰 도움이 되길 기도합니다