전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 것

이사나 전·월세 계약을 앞두고 있다면 지금부터 내용이 굉장히 중요합니다.

최근에는 등기부등본까지 확인했는데도 전세사기를 당하는 사례가 늘고 있기 때문입니다.

특히 제도 변화까지 생기면서 꼭 알아야 할 핵심 포인트들이 있습니다.

 

전입신고

 

45년 만에 바뀌는 ‘전입신고 효력’ 핵심

기존에는 큰 허점이 하나 있었습니다.

• 전입신고를 해도
  - 다음 날 0시부터 효력 발생

이 사이를 노려 집주인이:

• 추가 대출 실행  은행이 선순위가 되는 구조

하지만 이제는 바뀝니다.

전입신고 ‘즉시’ 대항력 발생

즉,

• 신고하는 순간부터 권리 보호 시작  하루 공백 리스크 제거

이 변화는 실질적으로 전세사기 주요 수법 하나를 차단하는 효과가 있습니다.

 

등기부등본

 

등기부등본만 믿으면 위험한 이유

많은 분들이 이렇게 생각합니다.

 “등기부등본 깨끗하면 안전하다” 하지만 현실은 다릅니다.

1. 등기부등본은 ‘공신력’이 없다

• 내용이 사실과 달라도  국가가 책임지지 않음

즉, 100% 신뢰 문서가 아닙니다

 

2. 근저당 ‘말소’도 위조될 수 있다

실제 사례 구조:

1. 집주인이 은행 대출 받음 (근저당 설정)
2. 서류를 위조해서 ‘말소 신청’
3. 등기소는 형식심사 → 말소 처리
4. 등기부상 깨끗한 상태

세입자는 정상 계약 진행

하지만 이후:

• 은행이 “대출 안 갚았다” 주장  근저당 복구

결과:
- 세입자는 후순위로 밀림

---

3. 등기부에 안 나오는 ‘숨은 위험’

등기부등본은 그 집만 보여줍니다

하지만 중요한 건:

• 집주인이 다른 집에서 문제 발생
• 압류·가압류 확대

 결국 내 계약 집까지 영향

즉,
- 집주인 전체 재정 상태가 더 중요

---

반드시 해야 할 핵심 체크 4가지

1. 등기부등본 ‘말소사항 포함’ 발급

• 과거 이력까지 확인
• 반복된 대출·상환 패턴 체크

2. 안심전세 앱 활용 (정부 제공)

확인 가능 항목:

• 등기부등본
• 전입세대 확인
• 확정일자 현황
• 집주인 세금 체납 여부

 초보자 필수!!!

 

보증보험

 

3. 보증보험 가능 여부 확인

• HUG / SGI 가입 가능 여부

가입 가능 = 위험도 낮은 편

---

4. 계약서 ‘특약’ 반드시 추가

이건 정말 중요합니다. 반드시 넣어야 할 문구:

• “등기부등본 내용이 사실과 다를 경우 계약을 무효로 한다”
• “계약 무효 시 보증금 및 계약금 전액 반환한다”

- 문제 발생 시 법적 무기 역할

---

가장 중요한 핵심 한 줄 정리

- 등기부등본은 ‘기본 확인’일 뿐, 안전을 보장하지 않는다

그래서 반드시:

• 전입신고 타이밍
• 집주인 상태
• 특약
• 보증보험

- 이 4가지를 함께 봐야 합니다.

 

전세사기는 더 이상 특정 사람만 당하는 문제가 아닙니다.

• 정보 조금 부족해도
• 확인 다 했다고 생각해도

- 한 번에 당할 수 있는 구조입니다. 하지만 반대로 말하면
- 핵심만 알면 충분히 피할 수 있는 사기이기도 합니다.

이사 계획이 있다면 오늘 내용 기준으로  한 번 더 점검해보는 것이 가장 확실한 예방입니다.